在建工程是指估价时点尚未完工或虽然已经完工，但尚未经过竣工验收及办理相关产权手续的建设项目。在建的商品房，对于购房者来说应称其为期房。购房人将其抵押给贷款银行的行为称为“预测商品房贷款抵押”。1997年5月9日发布，2001年8月15日修改并发布施行的《城市房地产抵押管理办法》对此作了如下定义：“预购商品房抵押贷款，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”商品房在建工程，对于开发商来说是在建工程。《城市房地产抵押管理办法》对在建工程抵押作了定义：“是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”在建工程抵押货款评估既需要掌握评估理论又涉及相关的政策、法规。根据本人对在建工程抵押贷款有关政策、法规的理解结合评估实践，提出如下几个问题与业内人士共同探讨。

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　　一、在建工程抵押贷款评估须具备哪些合法文件

　　我国城市建设项目须由城市规划、土地和建设主管等部门的审批。未经审批擅自动工建设的在建工程，属于违章建筑，必须拆除，因此不能评估其价值。超过审批规模、改变建筑用途而建设的部分也不能不加分析地评估其价值。建设项目从立项、选址定点。到进入施工阶段，主要的审批文件及证书有：计委立项批复文件、《固定资产投资项目投资许可证》、《选址定点意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》(副本)、《福州市国有土地使用合同》、《福建省建设用地许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》、《商品方预售许可证》等、尽量搜集齐全相关资料，了解估价对象在建工程的审批过程及规划指标，对评估操作是好处的。但是有些文件、证书间有因果关系。《城市房地产抵押管理办法》中规定，以在建工程抵押的抵押合同中应当裁明《国有土地使用证》、《建设用地规时许可证》、《建设工程规划许可证》的编号。因此，该三证也应是在建工程抵押贷款评估的必备文件。

　　我国建筑工程施工实行许可制度。笔者认为在建工程抵押贷款评估，还应具备《建筑工程施工许可证》。这是因为我国规定，除限额以下的工程项目(工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程)以及按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程外，未取得施工许可证的，一律不得开工。颁发《建筑工程施工许可证》，不仅需要审查用地和建设工程规划手续，而且还要审查施工场地是否具备施工条件，按规定应该招标的工程是否进行了招标并已经确定施工企业，是否有满足施工需要的施工图纸及技术资料，是否有保证工程质量和安全的具体措施，按规定应该委托监理的工程是否已委托监理，建设资金是否已经落实等等。通过审查申领施工许可证的条件，可以保证建筑工程的质量和安全、未取得施工许可证擅自施工的，属违法建设，要按照《中华人民共和国建筑法》的规定予以处罚。因此，在建工程必须取得《建筑工程施工许可证》后再施工才是合法的。

　　此外，笔者还认为《商品房预售许可证》，经福州市房地产产权监理处信息测绘办公室核实盖章的《楼层、单元编号总览表》及《楼层、单元编号平面图》也是具备预售条件的在建工程抵押贷款评估的必备文件。

　　二、在建工程抵押贷款评估是评估该工程的资产还是净资产

　　我国建筑工程价款的结算分为预付备料款、工程进度款、工程竣工结算款等。预付备料款还要随着工程所需主要材料储备的逐步减少，以抵充工程价款的方式陆续扣回。有些项目工程材料是建设单位提供的，这些费用当然应成为工程造价的一部分。另外，按照有关规定，工程项目总造价中还应预留出一定比例的尾留款作为质量保修费用。而且，从工程量的确认到工程款的支付也有一定的时间差。有些施工单位为了争取业务，甚至还采用不合规的垫资施工的方法。因此，在建工程某一时点的实际造价和已付工程款之间存在差距是很正常的。

　　虽然《城市房地产抵押管理办法》中规定，抵押合同应当载明“已投入在建工程的工程款”，但对“已投入在建工程的工程款”的确认是属于会计、审计部门的事，不是房地产估价师力所能及的。况且，若未经委托方许可，评估人员也无权去查账，就无法知道“已投入在建工程的工程款”。所以，还是由抵押权人(银行)和抵押人在签订抵押合同时去确认“已投入在建工程的工程款”为妥。抵押权人根据评估报告给出估价时点该在建工程的评估价值，经过审核抵押人申报的“已投入在建工程的工程款”后再确定是否给予贷款和贷多少款。笔者认为在建工程评估报告，完全不必越俎代疱去确认“已投入在建工程的工程款”进而确定该工程的净资产，而应将确认“已投入在建工程的工程款”的工作交由抵押双方去操作。

　　福建省建设厅二000年五月十二日在闽建法[2000]18号《福建省建设厅关于在建工程抵押有关问题的复函》中指出;“在建工程拍卖后，发包人所拖欠该工程承包人的工程价款，在该在建工程拍卖所得价款中应当优先于抵押权受偿。”也就是说债权优于抵押权。但这是在讲处分抵押物所得价款的分配问题。为设立抵押权而评估在建工程时，如果再把负债因素考虑到抵押价值中，那问题就复杂了。《房地产估价规范》在“房地产抵押价值评估”的条文说明中也明确了“实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值”。

　　因此，笔者认为评估报告还是只须评估出在建工程在估价时点资产的价值。为了表明评估的是资产而不是净资产，可以在估价报告的假设条件和价值定义中说明，评估的价值中未考虑可能存在的负债，或者说明本估价假设在建工程已完工部分的工程价款及各项费用均已付清等内容。

　　三、在建工程抵押贷款评估方法的选用

　　由于在建工程转让的案例很少，又存在完工程各不相同，因此无法采用市场比较法。在建工程尚未投入使用，在估价时点不是收益性房地产，因此也不能采用收益法。假设开发法和成本法可以成为在建工程抵押贷款评估的主要方法。究竟什么情况下采用假设开发法，什么情况下采用成本法更合适呢?下面谈谈个人看法。

　　我们大家知道，在建工程存在着宏观政策风险、未来市场风险、资金风险、建设过程建筑物本身的风险等等。运用假设开发法进行评估，需对尚不存在的续建工程作假设，还需对建成后售楼价作出预测，然后再确定资本化率后将它们折现求出在建工程的评估价格。存在风险大，假设条件多，续建工期越长，就越容易产生偏差，使评估报告的可信度及适用性就越低、所以假设开发法比较适合预计售楼前景较好且即将完工的在建工程的评估。

　　成本法是在测算出估价时点在建工程建安造价的基础上，加上管理费用、投资利息、税费及开发利润等项目后，确定在建工程的评估价格、成本法比较适合完工程度不是很高，或完工程度虽然较高但市场前景不太明朗的在建工程的评估。用成本法评估在建工程，笔者更倾向采用中途决算的办法来确定建筑安装工程费，而不倾向采用工程形象进度法来确定建筑安装工程费。因为，如果工程的形象进度完全靠目测那就太粗了，如果靠对已完工程建筑安装工程费的测算后得出，那还不如直接用这一测算的资料来作为在建工程的建筑安装工程费，不必再倒算出工程形象进度。

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作者：小田

来源：天津建设工程律师事务所

原文：www.jtcjianzhu.com

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