核心提示： 相邻权概念指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。相邻权实质上是对所有权的限制和延伸。相邻权法律特征，相邻权法律条文，常见相邻权类型，相邻权纠纷案例。

相邻权概念

相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。具体来说，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。相邻权实质上是对所有权的限制和延伸。

相邻权法律特征

1、 相邻权的主体是相互邻近的不动产所有人或占有人。即相邻权只能在两个以上的权利主体之间发生，这种权利主体既包括不动产所有人，也包括不动产占有人、使用人。

2、相邻权的客体是相邻各方提供的便利，而不是相邻的财产。一方有权利取得方便，他方有义务提供方便。

3、相邻权是一种从属性的权利。相邻权不能独立存在，是从属于不动产的所有权、使用权等特权的从权利。它随不动产所有权或占有、使用权的设立、变更、终止而设立、变更、终止。

侵害相邻权常见类型

1、因光照、通风、噪音和震动造成的纠纷

建造建筑物时，应当与邻居保持一定的距离和空间，以免影响他人的采光、通风；还应当注意保持公用环境的清洁，不得以高音、噪音、喧嚣、震动等妨碍邻居的工作、生活和休息。否则，邻居有权要求停止侵害。

2、因正常的通行受阻造成的纠纷

在一个小区里，如果有人堵塞了建筑物范围内历史形成的必经通道，致使他人无法正常通行的话，属于侵权行为。上述案例二就属于这种类型。

3、因防险、排污造成的纠纷

开挖土地、建筑施工和装修房屋时，不得影响邻居的地基和房屋，不得使邻居的建筑物受到危害；如果自己的建筑物有倾倒的危险，威胁到邻居的生命财产安全时应采取预防措施；堆放易燃、易爆、剧毒、放射、恶臭物品时，应当与邻居家保持一定距离，或者采取预防措施和安全装置。

4、因用水、流水、截水、排水造成的纠纷

应当保持水的自然流向，在需要改变流向并影响到邻居用水时，应征得对方的同意，并对由此造成的损失给予适当补偿。水流经过地的所有人或使用人都可以使用流水，但应当共同协商、合理分配使用，不得擅自堵截，也不得影响上游排水。

5、因相邻管线安设关系造成的纠纷

相邻人因埋没管道；架设线路，需要经过他方的土地或房屋时，他方应当允许，但相邻方应当选择损害最小的地点及方法安设，相邻人还应对所占土地及施工造成的损失给予补偿，并于事后清理现场。

相邻权法律条文

《物权法》第七章 相邻关系

第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

相邻权纠纷的案例

[案情]

原告：ＸＸＸ，男，汉族，住湖北省宜昌市ＸＸ路ＸＸ花园Ｘ号楼。

被告：ＸＸＸ，男，汉族，住湖北省宜昌市ＸＸ路ＸＸ花园Ｘ号楼。

原、被告住所同在宜昌市ＸＸ路ＸＸ花园Ｘ号楼，系楼上楼下的邻居关系。2004年9月25日晚，被告屋内漏水，同为该楼住户的原告另一邻居A下班回家时发现被告家漏水，敲被告家中的门无人，遂告诉一楼住户B赶快去联系小区物业管理人员来关掉该楼的进水总闸，B找到小区物业管理人员一起去关该楼总闸，由于总闸生锈用了一个多小时仍毫无结果，小区管理人员遂去想别的办法，经多方查找联系上被告，才知被告在外地工作，家中房屋一直空着，无奈中直到晚上把整个小区的总水闸关掉才止住漏水。晚上原告回家才得知漏水事件，进家后发现房屋客厅、饭厅及一间卧室屋顶及墙面多处渗水，以及一些物品因浸水而毁损。

事发后原告即联系某报社的记者到了现场，并联系了被告商量解决问题，被告因其在外地工作遂委托其家人前去处理，经查看发现水管破裂之处虽在被告室内，但处于单户水表之前。此后因原告提出巨额索赔数额而导致无法调解，原告向人民法院提起诉讼，请求法院判令被告承担原告为此造成的房屋装修费用、误工损失、精神损失及诉讼费等所有为此而发生的费用。

[审理]

为支持自己的诉请，原告向法院提交如下证据：1、2004年9月26日《某报》新闻一则，拟证实当时被告家中确实漏水，致使原告财产受到损害；2、照片4张，拟证实原告财产被损害情况；3、装修费用计算明细表、拟证实装修费用；4、小区物业管理公司证明一份，拟证实被告家中水管漏水，致使原告家中大面积渗水情况。

被告对此辩称：1、水管破裂之处虽在被告室内，但处于单户水表之前，该处水管的所有权和管理权不属于被告，被告并不是直接的侵权人，实则也是漏水事件受害者，不应当承担本案的法律责任；2、本案的直接侵权人应当为小区物业管理公司；3、原告无限夸大损失，误工及精神损失于法无据。因此请求人民法院驳回原告的诉讼请求。为支持此抗辩理由，被告向人民法院提交如下证据：1、照片一张，拟证明水管破裂部分是在被告进户水表和小区的总水表间；2、《商品房买卖合同》及附件，拟证实被告在购买房屋时，已将该房屋给水、排水设施及管理权交给物业管理公司；3、《物业管理合同》，拟证实小区供水设施所有权情况；4、小区物业管理公司水费单据，拟证实该公司与全体业主之间的物业管理合同一直在实际履行；5、照片6张及发票3张，拟证实Ｘ号楼总水阀锈蚀情况及物业管理公司未尽管理责任；6、证人ＸＸ出庭证实目击者2004年9月25日晚漏水情况；7、证人ＸＸ出庭证实发现被告家漏水后，联系物业公司人员，关闭阀门等情况。

经审理，法院认为：原告提交的证据一中报道的住户不是原告，其不能证实原告的墙面因被告家漏水而导致的受损情况；证据二能证实原告墙面因渗水而导致的受损情况，但不能因此计算出受损墙面的面积；证据三装修费用明细表不能支持原告对装修费的诉表；证据四物业公司证明的内容与事实相符，可以采信。被告提出的证据中除证人证言因其有矛盾之处不予采信外，对其他证据予以认定。

根据被告提交《物业管理合约》证实，对原、被告在小区所购房共用部分及共用设施设备，承担维护、修缮、服务与管理的责任，应是物业管理公司。同时本案中导致原告财产受到损害的水源并非从被告个人所有的供水设备中泄漏，而是从小区共有给排水设施中泄漏，因此其维护、修缮及管理的责任不属被告。被告作为相邻财产所有权人已尽到力所能及的法定义务，在本案中并无过错。原告所提交的证据对其在本案中所遭受的具体装修损失、误工费及精神损害均无法证明。

后经人民法院征求原告意见，原告拒绝追加物业管理公司为本世纪案被告参加诉讼。人民法院据《民事诉讼法》第128条、《民法通则》第106条第二款之规定，判决：一、驳回原告的诉讼请求，；二、案件受理费由原告负担。

[评价]

本案表面上是一个常见的关于邻里之间纠纷的案子，由于楼上住户漏水侵湿了楼下的住户，给其财产带来了损失，但直至审理过程中，原告也并未真正查明侵权对象和原因。本案是因相邻财产所有权人和管理人因侵权而引起的一起特殊的相邻权纠纷。相邻关系即不动产相邻关系，法理上是指相互毗邻的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时，因相互之间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。

在相邻关系中构成损害赔偿责任应具备三个要件：损害事实的存在；损害事实与相邻一个行使相邻的行为有因果关系；行为人有过错或虽无过错但依法应当承担法律责任。相邻权行为行使人在本案中到底为谁，即本案

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作者：小田

来源：天津建设工程律师事务所

原文：www.jtcjianzhu.com

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