原告：朱德喜，男，40岁，兼任朱景青法定代理人。　　原告：辅晓红，女，40岁。　　原告：朱景青，男，12岁。　　被告：中国科学院上海硅酸盐研究所。　　被告：中国远洋运输总公司上海船员管理处。　　第三人：上海文乐房产置换有限公司。　　原告朱德喜系原告辅晓红丈夫、原告朱景青父亲。朱德喜原居住在上海市武夷路759弄77号私房内，该房产权人系其父朱积文，常住户口人口有朱德喜父母、弟弟、两个妹妹及朱德喜共计6人。1984年3月，两被告经上海市城市规划建筑管理局批准，对该地段以统建形式建造住宅。1985年，原告朱德喜与原告辅晓红结婚，生育一子即原告朱景青。　　1986年3月29日，朱德喜之父朱积文以77号私房户主名义与两被告签订房屋拆迁协议，原告辅晓红也计入安置人数内。协议约定被告将该地段建好770号朝南505室、772号朝南208室两套期房安置给该户7人回迁居住，并提供临时用房让该户过渡使用，过渡期间被告不收房租，亦不发过渡补贴费。据此，朱积文一户搬入临时用房过渡。1990年底，新建住宅竣工，两被告于1991年2月书面通知朱积文户按约回迁，该户以回迁安置的武夷路772号208室面积小，采光差为理由，拒绝回迁并继续居住使用过渡房。　　1991年4月，两被告起诉至长宁区人民法院，要求朱积文户按约回迁并退出过渡房。该院于同年9月判决朱积文户应退出过渡房，迁入所安置的两套房屋居住，并付给两被告自1991年4月起至退出过渡房的过渡费。朱积文户不服，提起上诉。同年11月，二审法院作出维持原判的处理。1991年12月31日，朱积文户搬出过渡房到安置的两套房居住，并办妥了房屋租赁凭证，772号802室由原告一家3口居住使用。但朱积文户仍不服，继续申诉。1993年4月29日，上海市高级人民法院根据朱积文户的申请作出裁定，指令上海市中级人民法院对该案进行再审。同年8月，上海市中级人民法院作出裁定，撤销本院及长宁区人民法院对本案的判决，发回一审法院重审。长宁区人民法院重审期间，两被告申请撤回起诉，该院于1994年9月20日裁定准许两被告撤诉。　　两被告撤诉后，本案3原告向长宁区人民法院提起诉讼，称：两被告安置其所居住的武夷路772号208室房屋日照时间在冬至日少于连续1小时，两被告应予调换，并赔偿因日照不足的经济损失人民币3万元。　　两被告答辩称：安置原告的住房日照时间符合有关规定，且其已无他处房屋可调换，故不同意原告的请求。　　第三人上海市文乐房产置换有限公司述称：根据案件需要，愿意提供武夷路377弄27号404室住房一套供调换用，该房价值为人民币14万元。　　「审判」　　长宁区人民法院受理案件后，经征得原、被告同意，委托上海市长宁区规划土地管理局对讼争武夷路772号208室日照进行鉴定，结论为该房冬至时满窗日照时间为44分钟，不符合1989年《上海市城市规划管理技术规定》中关于“受遮挡的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续1小时”的规定。　　长宁区人民法院经审理确认上述事实，还查明：讼争772号208室房屋系该处高层建筑的连接体，承租户名为原告朱德喜，常住户口为3原告。两被告于1988年2月领取该处住宅连接体建筑工程执照时，上海市卫生防疫站在卫生审核单位审核意见栏中批注：鉴于连接体受高层阴影影响较大，故二楼住宅在阴影内者须改为非住宅用房。上海市城市规划管理局在向两被告核发建设工程规划许可证中批注：按消防、卫生要求办。　　长宁区人民法院认为：两被告经上海市城市规划建筑管理局批准对原告所在的地区实施拆迁，是合法的。被告未按有关部门的审核意见，而将受阴影影响不能作住宅用房的本市武夷路772号208室作为住宅用房安置给原告使用，损害了原告的合法权益。原告要求调换房屋，应予支持。原告自1991年12月起居住该房至今，由于被告所安置的房屋采光不足，影响了原告的健康生活，被告应酌情赔偿原告因日照不足引起的经济损失。被告从未提供他处房屋，第三人提供的他处房屋适宜原告居住使用，被告应支付第三人提供房屋的价款，原安置原告的住房由被告收回自用。依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，该院于1997年5月28日判决：　　一、本市武夷路377弄27号404室由原告朱德喜租赁使用，由辅晓红、朱景青居住使用。　　二、本市武夷路772号208室房屋由被告中国科学院上海硅酸盐研究所、中国远洋运输公司总公司上海船员管理处收回自用。　　三、被告中国科学院上海硅酸盐研究所、中国远洋运输公司总公司上海船员管理处应于本判决生效后七日内赔偿原告经济损失人民币3万元。　　四、被告中国科学院上海硅酸盐研究所、中国远洋运输公司总公司上海船员管理处应于本判决生效后七日内给付第三人上海文乐房产置换有限公司房屋价款人民币14万元。　　一审判决后，两被告不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉，称：安置的208室符合“日照”的有关规定。第三人提供的房屋层次、地段均优于系争房屋，其难以承受。一审判决的赔偿数额过高。　　原告答辩认为原判事实清楚，证据充分，要求维持原判。　　二审法院经审理认为：两上诉人经上海市城市规划建筑管理局批准，对朱德喜等居住的房屋进行拆迁是合法的。但上诉人在建造该处住宅连接体后，未严格按有关部门的审核意见执行，而将受阴影影响不能作住宅用房的本市武夷路772弄208室作为住宅用房安置给被上诉人朱德喜等居住使用，损害了其合法权益。原审根据上述事实所作判决并无不当。现两上诉人认为安置给朱德喜等的系争房屋符合日照的有关规定，没有确凿依据。朱德喜等多年来居住在原安置房，由于日照不足，日常生活及身心健康受到一定影响，原审判决上诉人对朱德喜等在经济上予以一定的补偿，是合情合理的。综上，两上诉人的上诉请求，缺乏依据，二审法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，该院于1997年12月25日判决如下：　　驳回上诉，维持原判。　　「评析」　　本案主要涉及以下三个问题：　　一、被告安置原告的讼争房屋是否有瑕疵本案讼争的房屋为高层连接体，从上海市卫生防疫站在卫生审核单位审核意见栏中批示“二楼住宅在阴影内者须改为非住宅用房”，以及上海市城市规划管理局向被告核发建设工程规划许可证时批示“按消防、卫生要求办”的意见中不难看出，连接体二楼住宅本身含有阴影因素。根据上海市长宁区规划土地管理局对系争房屋的日照进行分析，日照时间仅为44分钟，不符合1989年颁布的《上海市城市规划管理技术规定》中规定的“受遮挡的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时。”因此，被告安置原告的房屋确有瑕疵。　　二、系争房屋来源于原、被告之间签订的房屋拆迁协议，该房屋拆迁协议是否有效原告之父以该户的名义与被告签订的房屋拆迁协议，是双方当事人的真实意思表示，该协议在形式上看似是合法有效的，但在内容上，原告一家受配的房屋当时看不出有瑕疵，待房竣工交付使用时，原告受配的其中一套房屋有瑕疵已客观存在，该瑕疵房屋则不宜安置原告使用，故该协议是部分无效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十条规定，民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。　　三、本案应当如何处理原告要求调换房屋的理由成立，鉴于本案解决的焦点是原告的居住问题，可结合目前上海房产置换公司存在的有利条件，让房产置换公司提供一套既适宜原告居住使用又与系争房屋相仿的房屋来安置原告。至于原告要求赔偿经济损失的要求，因原告居住日照不足的房屋已有数年，确影响了原告的身心健康，应由被告赔偿经济损失人民币3万元。将适宜原告居住使用的房屋替换有瑕疵的房屋，切实解决了原告的实际居住问题，也避免了原告拿了房屋折价款又不购房仍居住原房的一系列后遗症，从而根本上解决了原、被告缠讼局面，并真正贯彻了官了民亦了的精神。　　责任编辑按：　　本案原告作为房屋拆迁协议的一方当事人（原告朱德喜之父朱积文是签署协议的代表）和受益人，并作为讼争之房的实际使用人而同时成为日照不足的受害人，有权以自己名义向负有拆迁安置义务的两被告提起调换不符合安置要求的房屋及赔偿损失的诉讼。　　从房屋拆迁协议的目的来看，是为了保证被拆迁户能依有关拆迁安置规范的标准享有和及时实现其拆迁安置利益。一方面，被拆迁户是依有关拆迁安置标准得到拆迁补偿，不能超标准得到拆迁补偿；另一方面，征地拆迁一方应依有关拆迁安置标准承担对被拆迁户的拆迁补偿义务，不能低于标准进行拆迁安置，这其中就包括安置用房应当符合日照标准的要求。日照标准的要求，在性质上应为强制性标准要求，是征地拆迁一方必须履行的义务。　　从房屋拆迁协议本身来看，签订时可以说是满足了被拆迁户依其常住户口人口住房上面积和分户的需要，只要是符合拆迁政策的要求，应当说在内容上是有效的。其中讼争之208室房屋，是被告应给付之履行标的物，因在协议签订后，卫生部门及城建管理上对低层住房日照有时间要求，建成的该房因不符合日照标准而不适宜作住房使用，故是属被告事后履行上有瑕疵。但履行上的瑕疵并不影响协议本身的协议，仅应发生履行违约和负履行违约责任的问题。在这里，协议中所定208室，是被告所负安置义务的具体化，其虽然直接指向208室，但其本义是被告应安置一套如同208室条件的住房给被拆迁户，如208室到时不能交付或交付不符合住房标准要求，则被告负有另行安置一套同样条件住房给被拆迁户的义务，所以，不能因为208室不符合条件就否定了该约定的效力，被告的履行瑕疵带来的法律后果是为原告更换符合日照标准的同类住房和负违约赔偿责任。如果说该约定无效，就不可能发生被告为原告更换标的物的问题，因为无效的直接法律后果首先是各自返还，其次是过错方对对方负无

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作者：小田

来源：天津建设工程律师事务所

原文：www.jtcjianzhu.com

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