上海多名地方官员被曝低价认购帝景苑楼盘

　　权力深度介入的“帝景苑”项目，是上海十多年房地产畸形发展的一个全息标本，亦使蔑视法治并与之对抗的“潜体制”显形；官员财产申报公示制度的推行能否以此为契机？

　　  世博会结束第三天，2010年11月2日，暌违已久的“帝景苑”民事纠纷案在上海市一中院悄然开庭。

　　“帝景苑”位于寸土寸金的徐家汇，六幢灰色高楼一字排开。因两股东黄进益、蔡青峰纠纷引发举报，显示了灰色高楼中的另一道景观--约400户业主中，50余户曾获得一成以上的购房折扣，其中22名买家所获折扣高达三成至五成，且多为官员。

　　2009年7月8日，黄进益方面起诉蔡青峰损害公司利益，四宗案件中的第一起即涉官员低价购房。此次庭审，原告向八名涉嫌低价购房的公职人员追讨购房差价总计2100万元。一条隐蔽的利益通道由此现形。

　　这些动辄上百万元甚至数百万元的差价背后，隐藏着怎样的交易？他们是谁？

　　两年逝去，没人能完整回答这些问题。上海有关部门默然以对，他们亦有难言之隐：这仅是上海庞大而隐蔽的“低价买房”“在职炒房”官员群体的冰山一角。

　　“帝景苑”案件的处置，由此与上海的大局挂钩。自2006年社保案以来，上海高层频繁调动，加之世博会的建设与召开，如此敏感而棘手的问题被置之高阁。

　　10月11日，在世博会渐近尾声时，上海市住房保障与房屋管理局（下称上海房管局）第一副局长陶校兴被“双规”审查，房地反腐“热启动”。无论陶氏个人还是“帝景苑”项目，均可视为上海十多年房地产畸形发展的全息标本：公权力深度持续的介入，上海房地产腐败已不限于潜规则层面，一个与法治对抗的“潜体制”显形。

　　优惠处理权

　　“帝景苑”项目位于肇嘉浜路1001号地块，与上海“权力中枢”--市委康平路办公中心相望。此地原为上海无线电四厂所有，1993年，印尼商人黄进益以旗下香港荣福置业有限公司（下称香港荣福）与上海无线电四厂合资成立上海荣福房地产发展有限公司（下称上海荣福）联合开发。合资公司注册资本2310万美元，外方占股85%，中方占股15%。

　　因规划调整、资金短缺及亚洲金融危机等影响，项目一度中断。1999年，台商蔡青峰参股接盘。引入年仅30岁的蔡氏，非因其拥有资金实力，而是其父在官场有极强的运作能力。

　　1998年上海福利分房制度取消，房地产进入商品房时代。次年1月，市政府批复“帝景苑”项目，“外销”改为“内销”。6月，上海市房管局与相关方重签“土地出让合同”，土地出让金为1683万余元，总建筑面积不超过64124平方米。由于前一次外销房土地出让金已付，上海荣福获得逾亿元的退款，资金困境缓解。

　　此后，蔡氏再以项目土地抵押向银行贷款8000万元。若按内销房土地状况审贷，仅能获840万元贷款，蔡青峰的运作能力可见一斑。再加上承建单位垫资及预售资金，“帝景苑”项目盘活。此后几经变更，蔡青峰获得公司53%的股份，成为实际控制人。

　　随之是容积率变更的红利三次降临“帝景苑”：2002年12月，由64124平方米变更为82778平方米，开发商补交出让金209万元；2004年1月17日，面积修改为87796.76平方米，补交178万元；2004年6月1日，增至90297平方米，补交70万元。签字者正是长期担任上海房管局副局长的陶校兴。

　　建筑面积陡增26173平方米，补交成本不过400余万元。按2003年平均价格13000元／平方米计，即可增加销售收入3.4亿元；最后的容积率甚至达到6，而上海对应的规划是2.5。

　　“帝景苑”于2002年7月开始销售。经董事会同意，作为总经理的蔡青峰获得726.75万元的特别优惠处理权。根据公司制定的计算公式，特别授权可给五位客户5折、给五位客户8折及给十位客户9折。

　　此次被诉至法院的八名低价购房的公职人员，不乏与蔡青峰及房地产有职权交集的人士。

　　锦江股份（600754.SH）总经理杨原平2005年1月购买“帝景苑”房屋时，销售价格23000元/平方米，杨仅出价5000元/平方米，系时价的21.76%，总差价300余万元。杨与蔡交谊甚深，蔡至今仍是锦江股份的股东。

　　曾任领导秘书、后为上海银行党委副书记的张志蛟，2004年11月12日购房时市价10300元/平方米，其购价6800元/平方米，差价57万余元。

　　在上海市财政局第六分局工作的徐炎，购房时市价已达23000元/平方米，其实际购买单价为6550元/平方米，差价为277万余元。徐的丈夫费滨海，时为徐汇区分管财税的副区长，职权即涉及辖区内的“帝景苑”。

　　陆天明系上海广电房地产开发有限公司（下称广电地产）负责人，因上海社保案与其上司王成明同案被判。其购买房屋单价6400元/平方米，市价为23000元/平方米，差价约259万元。而在上海荣富经营过程中，广电地产的配合甚多，陆兼有出力。

　　另一人士郑卫民，乃建行黄浦支行原工作人员。其购房屋差价13925元/平方米，共计150万元左右。黄进益的代理律师宋濂溥称：郑以“内部价”拿走六套房屋和一套“低价房”，其中一套给予一黄姓女子，其余六套交予谁不清楚。而建行黄浦支行是给予蔡氏“优惠贷款”的银行，此七套低价公寓，可视为酬谢。

　　在“低价购房者”名单上，还包括已判刑的上海房管局土地处原处长朱文锦，以及上海特警总队党委书记李征静、市工商局总经济师杜贵根等人。朱虽以市价交易，但被怀疑其根本未付清款项；李征静以3折价为子购房，与市价差达246万元。杜氏曾分管工商局外资处，是“帝景苑”项目审批绕不开的部门。

　　利益分流术

　　2002年8月，土地出让一律采取“招拍挂”方式，土地价格飙升。是年12月3日，上海获得世博会举办权，“帝景苑”亦炙手可热。

　　彼时陈良宇接任上海市委书记，政府强力入市，房价愈趋疯狂。官员家属隐身控制地产公司，炒作土地并不鲜见；另一部分通过内部价购房赚取差价并出租获利，甚为普遍。业内将此称之“政府坐庄，官员搭老鼠仓”。

　　与上海地产大势相吻合，“帝景苑”2002年7月开盘，均价为9500元/平方米，到2003年3月均价逾13000/平方米；2004年4月涨至20000元/平方米以上。2005年中售罄，均价达25000元/平方米。

　　黄进益一方估计，减去预留给广电地产的部分应余8万平方米销售面积，最保守销售总额应在10亿元以上，扣除成本应有6亿元毛利。但黄进益与蔡氏协商利润分配及纳税时，蔡一概拒绝。

　　黄遂在2005年秋要求蔡支付未到位的上海荣福股权转让金1224.3万美元。由于黄相迫甚紧，蔡以威胁名义向黄浦公安分局报案，后者跨区到徐汇黄的住所告诫。股东纠纷一时被压。

　　黄氏获得的上海荣福年检报告显示，2005年度公司主营业务收入约10亿元，成本9亿余元，未分配利润2700万元，公司现金仅100多万元。经专业机构审计及核查，上海荣福应得利润被虚列成本5.2亿元，流失主要如下：

　　--2004年，上海荣福与广电地产签订一份假合同：以“帝景苑”一期预留的六号楼14000平方米，计“动迁补偿费”2.4亿元。但在财报中，这被计为销售额。相关人士称，按上海当时潜规则，70户业主中可能隐藏着更多需要慰谢的官员，地产商以部分房屋的市价发售弥补给予官员折扣带来的损失。

　　--在年检报告中，“土地出让金”又重新以1993年外销房的名义计为成本，再加上以后的补缴，列出的土地出让金达1.2亿元。

　　--上海鑫尊建筑工程有限公司（下称上海鑫尊）与上海荣福签订《委托包干合同》及《管理合同》，利用代开发票等手法转走5000万元。经查，这笔钱经周转又部分转回到蔡青峰个人账上，其中3030万元用于“打点”的款项不知去向。上海鑫尊成立于2004年8月，50万元注册资本由自然人刘小英、刘芳分持，其营业额高达5000余万元，税后利润仅2万元。2005年起未参与年检。

　　--“帝景苑”项目牵扯到一个市政变电站项目，即宛平南路88号地块，上海荣福支付320万元作为补偿，但财报中所计“补偿费”高达6200万元。

　　--2002年7月“帝景苑”开盘时，董事会明确销售底价为9500元/平方米，广告费和佣金，控制在2%以下。但蔡青峰指定的居易置业咨询有限公司（下称居易公司）代理的广告费和销售佣金高达20%。“帝景苑”没有一份售房合同由居易公司的职员参与落名，但2003年9月15日该公司开出七张发票，总计金额7098万元。检察机关在一次初查中核实：蔡将三笔款项转至居易公司，当日立即划到蔡控制的公司账上。

　　居易公司的注册资本为10万元，四名股东为梁冰、包文彪、徐鸣春和宋毅，均为无业人员，而实际控制人郑卫民正是因低价购房被诉八人之一。此行恰是上海荣福贷款的经办行。工商资料显示，居易公司2003年营业额为7114万元，除去上述7098万元佣金，

--------------------- 

作者：小田

来源：天津建设工程律师事务所

原文：www.jtcjianzhu.com

版权声明：本文为天津建设工程律师事务所整理，转载请附上原文链接！